SCI, statuts sci
SCI et vente à soi-même : légal ou non ?

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Vous souhaitez créer une société civile immobilière afin de lui vendre un immeuble que vous possédez et vous vous demandez si c’est autorisé par la loi ? Attention à l’Administration fiscale !

La revente à soi-même : un mécanisme logique et séduisant

Vous avez un bien immobilier et vous éprouvez quelques difficultés en raison de la lourde taxation des revenus fonciers générés par celui-ci. Il vous vient l’idée de créer une SCI dans laquelle vous allez être l’associé principal avec la majorité des parts. La SCI empruntera la somme nécessaire à une banque pour vous racheter le bien. A première vue, c’est une belle opération pour vous puisque la SCI va vous payer rubis sur l’ongle et vous permettre de souffler un peu.

Comment justifier cette opération auprès de l’Administration fiscale

En théorie il n’y a pas de problème puisque la SCI est une société, donc une personne morale indépendante de vous. Néanmoins, si le fisc se montre assez souple sur le fonctionnement de ce type de société, il veille à faire respecter une règle générale très importante : la SCI ne doit pas être créée dans un but unique d’évasion ou d’optimisation fiscale, elle doit avoir pour but le partage d’un bien immobilier ou l’optimisation de sa gestion.
Des précautions doivent donc être observées. Il faut, par exemple, éviter de solder un prêt classique en cours pour réemprunter par exemple en crédit « in fine ». Pour ne pas encourir les foudres des services fiscaux, il est nécessaire qu’il y ait un changement réel de propriété.

Un conseil : veillez à ce que l’associé vendeur du bien immobilier à la SCI dispose de moins de 50 % des parts dans la SCI pour éviter une requalification de l’opération en « vente à soi-même » et une annulation des avantages fiscaux, avec réintégration.

Et comme le recours à un notaire est obligatoire pour la vente (que l’acheteur soit un particulier ou une SCI), demandez-lui conseil à ce propos pour parfaire la sécurité de votre montage. Vous pouvez aussi vous faire guider par un comptable spécialisé dans l'immobilier. Quoi qu'il en soit, nous vous conseillons de créer une SCI à capital variable, dans tous les cas.

Toutefois, si votre SCI rachète des parts (avec le ou les biens immobiliers) a une autre SCI (dont vous être largement majoritaire), cette fois, le notaire ne sera pas obligatoire, et vous ne paierez que 5 % de droits sur le montant de la transaction !

Plus d’information sur les sociétés civiles immobilières

Vous pouvez vous aussi, seul, créer votre SCI librement et simplement. L’intervention d’un notaire ou d’un avocat n’étant pas obligatoire. Pour vous aider dans cette création, notre rédaction a rédigé un dossier-kit® documentaire très complet concernant la création de SCI à capital fixe ou variable. Ce n’est pas un simple ouvrage mais un véritable outil pratique !
Tout y est ! Des explications claires pour remplir les imprimés et les statuts, des modèles de statuts prêts à l’emploi, les imprimés nécessaires, etc.

Créez votre SCI en moins d’une journée !

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